Wie ich 500k€ finanzieren würde

Wie würde ich 500.000 Euro für den privaten Hauskauf finanzieren?

Annahmen:
Doppelverdienerehepaar, das zusammen 100 k€ netto im Jahr verdient und im Wahn lebt, dem Nachwuchs ein Haus mit Garten bieten zu müssen. Sparquote 36 % / 36.000 Euro pro Jahr.

  • Gemeinsames Nettoeinkommen: 100 k€
  • Sparquote: 36 % / 36 k€
  • Eigenkapital: 148 k€
  • Aktuelle monatliche Kaltmiete: 1,5 k€

Jetzt kommt ein Haus dahergehoppelt:

  • 160 m² / Kaufpreis: 600 k€
  • Notar: 9 k€ (1,5 %)
  • Grunderwerbssteuer: 36 k€ (6 %)
  • Grundbucheintrag: 3 k€ (0,5 %)
  • Gesamtkosten: 648 k€
  • 148 k€ werden angezahlt
  • 500 k€ werden finanziert

Schritt 1: ich schaue mir die aktuellen Darlehensangebote für 5, 10, 15 und 20 Jahre an und rechne mir den Mittelwert aus den drei besten Angeboten aus.

darlehen

Mittelwert der jeweils drei besten Angebote:

  • 5 Jahre: 0,35 %
  • 10 Jahre: 0,5 %
  • 15 Jahre: 0,86 %
  • 20 Jahre: 1,19 %

Mittelwert über alle Zeiträume: 0,72 %

Hinweis: ich habe in der Vergangenheit wirklich solche Konditionen bekommen.

Schritt 2: ich berechne die „Portionsgrößen“ für die verschiedenen Laufzeiten. Tilgung setze ich jeweils mit 2 % an. Wenn mir nix besseres einfällt mit meinem Geld, denke ich über Sondertilgungen nach.

Die „Portionsgrößen“ richten sich nach den möglichen jährlichen Sparbeträgen. Unterstellen wir mal, dass die Sparsumme von 36 k€ p.a. auch nach dem Hauskauf aufrecht erhalten werden kann, dann würde ich, um die Zinsbelastung zu reduzieren

  • 200.000 Euro für 5 Jahre
  • 225.000 Euro für 10 Jahre und
  • 75.000 Euro für 15 Jahre finanzieren

d2

(Obige Tabelle vergleicht drei Szenarien: 1. 500k auf 20 Jahre, 2. vier Laufzeiten mit paritätischen „Portionen“ a 125 k€, 3. auf die Sparleistung angepasste „Portionen“)

Die anfängliche Zinslast wäre somit gegenüber einer Finanzierung mit nur einer Laufzeit (20 Jahre, 1,19%) von monatlich 495,83 € auf monatlich 205,00 € reduziert. Die „Portionen“ sind auf die Sparleistung und die jeweilige Laufzeit bzw. Restschuld nach Tilgung angepasst.

Wenn die Zinsen beispielsweise nach 5 Jahren explodiert sind, löse ich das Darlehen dank des zwischenzeitlich gesparten Vermögens einfach ab. Sind die Zinsen unverändert oder niedriger, kann ich mir überlegen, ob ich prolongiere und mein gespartes Geld anderweitig investiere.

Wenn alles explodiert, alle arbeitslos sind und die Bude verkauft werden muss, habe ich zumindest eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung.

In der Annahme, dass ich das Haus quasi nie verkaufe, gibt es obendrauf noch den Vergleich Mietwohnung (1,5 k€ Kaltmiete) vs eigenes Haus. Wir unterstellen mal, dass dass Eigenkapital nach Steuern so mit 5 % verzinst werden kann (ETF-Gedöns).

Kostenbetrachtung fürs Eigenheim:

1. Renditeverlust aufs Eigenkapital

  • 148.000 Euro x 5 % = 7.400 Euro / 616,67 Euro monatlich

2. Anfängliche Zinsbelastung (entspricht quasi Kaltmiete)

  • 205,00 Euro monatlich

3. Instandhaltungsrücklage

  • 160 m² x 15 Euro = 2.400 Euro p.a. / 200 Euro monatlich

In Summe und gaaaanz grob, kostet die Bude also so um die 1.021,67 Euro pro Monat also so um die 6,40 Euro pro m².

Alle anderen (Neben-)kosten heben sich quasi mit einer Mietwohnung auf. Und den schlechteren Cashflow wegen des Tilgungsanteils in den Raten lasse ich auch mal unter den Tisch fallen.

In Wahrheit ist das also eine unzulässig vereinfachte Darstellung, die in der Praxis dann doch ganz anders aussieht. Aber vielleicht liest es ja trotzdem jemand, der auf Teufel komm raus über 20 Jahre alles finanzieren möchte, hier ein bisschen umzudenken.

Kommt mir auch gerade so vor, als hätte ich das irgendwo schon mal erwähnt, dass man durchaus Laufzeiten kombinieren sollte.

16 Kommentare zu „Wie ich 500k€ finanzieren würde“

  1. Für Normalos mit überdurchschnittlichem Verdienst ist diese Darstellung mit 100k Netto weit entfernt von der Realität..der Rest ist nachvollziehbar gut erklärt!In meiner Branche ist dieses Gehalt zu üppig und nicht für Angestellten vorstellbar trotz Mehrarbeit als der Chef selber!bleibe erstmal lieber zu Miete und spare was das Zeug hält aber 3k/Monat ist echt eine Hausnummer, einfach Bewundernswert!bin für Mentoring natürlich offen:-)

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  2. Hi, Jim.

    Ein Erklärungsversuch: die Preise für Immobilien in interessanten Gegenden sind meiner Meinung nach so hoch und so weit von den Bewertungen der Banken entfernt, dass man eine Immobilie nur noch kaufen kann, wenn man so ab 150 k€ Eigenkapital mitbringt. Wenn ich als Ehepaar „nur“ 50 k€ p.a. netto habe und „nur“, sagen wir 20 k€ p.a. zurücklegen kann, brauche ich knapp acht Jahre nur für die Anzahlung. Wird auf der „Zeitachse“ dann schon recht knapp so mit Kindern. Deshalb war ich mal so frei und habe mir zwei Gutverdiener mit jeweils 50 k€ zusammenfantasiert.

    Alle anderen, die unbedingt ein Häusschen brauchen und weniger Einkommen haben, müssen sich meiner Meinung nach unters fahrende Volk begeben und als Langstreckenpendler reüssieren.

    Mein Tipp: alle Mann ins Wohnmobil. 🙂

    Viele Grüße
    Garnix

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  3. Wenn man die Zahlen hier so sieht, fragt man sich echt, warum man ausgerechnet in München aufgewachsen ist und hier (vorerst) nicht wegwill. Und dann verdient man in einem Jahr so viel, wie du in einem halben ausgibst. 🙂

    Aber die interessante Berechnung werde ich mir merken, falls das Eigenkapital mal zum Kauf eines Kellerabteils reicht!

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  4. Guten Abend Garnix,
    Die finanzierung sieht gut aus, würde ich auch so machen.
    Aber die Kosten fürs Eigenheim von 1000 Euro pro Monat gelten nur anfänglich. Später hätte ich ja höhere Opportunitätskosten durch mehr gebundenes Eigenkapital. Bei erfolgter Tilgung sind das bei 600.000 Euro Bude und 5% 2.500 Euro pro Monat! Und du hast ein wunderbares Klumpenrisiko. Und bis zur vollständigen Tilgung haut der schwarze Schwan alles kaputt, wenn er denn kommt. Zumindest wenn die Bank kein Bock auf Arbeitslosigkeit und Krankheit hat und die Tilgung nicht aussetzen will.
    Beim Mietmodell bin ich entspannter. Ich kann heute schon locker 10 Jahre nicht arbeiten gehen ohne ausziehen zu müssen.

    Instandhaltungsrücklage ist für ein neues Haus sicherlich ok. Bei einer gebrauchten Bude hast du schon einige Risiken mehr. Bei uns ist 2 Tage vor Einzug die Heizung kaputt gegangen und 6 Monate danach der Keller vollgelaufen. Zwischendrin war noch der Rolladenantrieb defekt. Jetzt hat uns noch ein pelziges Tier auf dem Dachboden besucht. In Summe war das schon ne halbe Jahresmiete 🙂

    Grüße
    Windsurfer

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  5. Ich war übrigens überrascht, dass die Zinsen sooo niedrig sind. Hatte immer mit 1,x% gerechnet.
    Liegt aber vermutlich am ordentlichen EK und Doppelverdiener, oder?

    Nochmal Grüße
    Windsurfer

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  6. Hi, Windsurfer.

    Tipp für die nächste Heizung: meine letzte Gasheizung mit Warmwasserspeicher hat mit neuem Schornsteineinsatz und Schornsteinfegerprüfung nur so um die 2.500 Euro gekostet. Hatte bei Ebay eine Elco Thision (genau mein Modulationsweltmeisterwunschmodell) für 800 Euro bekommen (Ausstellungsstück), habe dann schlappe 20 Heizungsbauer belästigt, bis mir einer das Ding für 800 Euro eingebaut hat. Plus Material und Tüddelfitz war ich dann wiegesagt bei 2.500 Euro statt so um die 7.000 – 8.000 Euro. Gewartet wird durch den Werkskundendienst, den ich alle zwei Jahre für 250 Euro beauftrage.

    Meinen letzten Handwerkern habe ich mit Rechnung 17 Euro die Stunde bezahlt. Lohnt sich, da ein bisschen auf die Kosten zu achten.

    Ansonsten: wer immer für 500k€ und mehr wohnen will, hat sich das hoffentlich gut überlegt und hält hoffentlich noch lange auf der Arbeit durch. Dass Mieten der Weisheit letzter Schluss ist, weiß ich aber auch nicht. Hier werden für 60 m² inzwischen schon so um die 1.200 Euro fällig (warm). Wer nicht ins Wohnmobil will, muss sich meines Erachtens mal genauer den besten Zugverbindungen widmen. Jobticket und Regionalexpress bringt einen hier in 25 Minuten aufs Land, wo man noch für 8 – 10 Euro moderne Wohnungen mieten kann.

    Wegen der niedrigen Zinsen: keine Ahnung wieso – aber ich habe für mich schon immer so Top 3 Konditionen aus den Vergleichsportalen bekommen.

    Viele Grüße
    Garnix

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  7. Ich bin auch aus der Stadt raus und wohne jetzt gemütlich für 750€ warm auf dem Land (4k Einwohner, 20min von der Stadt entfernt, Familie im Nachort, 30k Einwohner 10min entfernt) 95qm, 7 Jahre alter Bau (moderne Ausstattung) und schönen Garten dazu (Einfamilienhaus). Sind 2 Vollverdiener, also Miete/2. Sparrate liegt zwischen 1.000 -1.500 Monat (+in Bonusmonaten auch mal 2-3k). In meiner aktuellen Lebenslage noch ein Traum. In meinem Umfeld ist das Thema Hausbau aber hoch im Kurs. Und das bewegt sich hier im Speckgürtel auch im Bereich von 500k aufwärts (Perspektivisch werde ich mehrere Häuser erben sowie ein Grundstück, was sich ideal für einen Bau eignet. Alles atme ich locker durch die Hose.)

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  8. Aufteilung in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten ist sehr sinnvoll.
    Als wir unser Haus vor 20 Jahren finanziert haben (allerdings war das Zinsniveau damals ein Anderes!) haben wir das aufgeteilt in 3 Tranchen
    – eine mit Laufzeit zu 5 Jahren
    – eine mit Laufzeit zu 8 Jahren
    – eine mit Laufzeit zu 10 Jahren

    Die erste Tranche haben wir dann anch den 5 Jahren mit nochmals 8 Jahren und hoher Tilgungsrate refinanziert.
    Die beiden anderen haben wir bei Fälligkeit abbezahlt. Sondertilgungen waren (bis zu bestimmten Höchstbeträgen) jährlich möglich. Fazit, gut gelaufen, nach 13 Jahren lastenfrei. Wir und Bank zufrieden.

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  9. In der Praxis bringt Papa 50k nach Hause und es reicht nur für Vollfinanzierung. Die Bank rät, die „historisch niedrigen Zinsen zu sichern“ und so läuft es auf 30 Jahre zu 2% Zins raus. Da das dann schon teuer wird im Vergleich zur jetzigen Miete, geht das alles selbstverständlich auch zu 1% Tilgung.
    Nachdem der Bonus das erste mal ausfällt, findet der nächste Urlaub im heimischen Garten statt und Papa fährt mit dem Bus, da Mamas Wagen ja als Familienkutsche gebraucht wird. Die Ehe bröckelt und steigende Kosten für den gelegentlichen Besuch bei russischen Dienstleisterinnnen kommen hinzu.
    Zwei Jahre später freut sich die Bank, denn Kredit + Unterhalt + eigene Kosten passen einfach nicht mehr ins Budget. Zum Glück für Papa sind die Preise nicht ganz im Keller und es findet sich tatsächlich jemand der einigermaßen vernünftig zahlt, und so bleibt nach Kreditrückzahlung + massiver Vorfälligkeitsentschädigung noch genug für einen Tagesausflug mit der neuen Sekretärin nach Mailand. Halleluja.

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  10. Hallo, SK.

    Meine Freundin hatte ein Haus mit 250 m² Wohnfläche, 850 m² Grundstück mit Schwimmbad drauf. Das Ding in Ordnung zu halten und ein paar Kinder dazu, war eine Vollzeitbeschäftigung. Gerade heute hat sie mir erzählt, dass sie selbst NIE im Pool war. Keine Zeit. Pro-Tipp: sehr genau überlegen, wie gerne man Unkraut rupft, bevor man sich auf Jahre verschuldet.

    Ansonsten Glückwunsch zur Wohnung: hört sich gut an!

    Viele Grüße
    Garnix

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  11. Hallo, Claus.

    Freut mich zu hören, dass das mit den Tranchen bei euch so gut geklappt. Ich hatte bisher nur einmal kurz das Vergnügen, in einer schuldenfrei Immobilie zu leben (Studentenbutze). Hat sich gut angefühlt. 🙂

    Viele Grüße
    Garnix

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  12. Hi Garnix,

    die Tranchiererei ist schön und gut. Aber warum nicht einfach 500k leihen, nur die Zinsen zahlen – Sparquote in ETFs oder CTSO und nach 15 Jährchen den Batzen bei der Bank auf den Tisch legen und gut ist??
    Dein BestBuddy – der Maschinist sieht das übrigens auch so;-)

    Zitat Maschinist:
    „Grund:
    Der Immobilienwert im Beispiel wächst mit der Inflationsrate und der Immobilienkredit hat mit einem Zinssatz (1.9%) nur eine Belastung in Höhe der Inflationsrate.

    Das heißt bei diesen Parametern bekommst Du das Geld eigentlich umsonst geliehen!
    Und wenn das so ist, willst Du so etwas natürlich möglichst lange mit der vollen Kreditsumme auskosten. Das heißt, Du willst nichts davon Tilgen sondern die gesamten Tilgungszahlungen woanders möglichst gewinnbringend anlegen.

    Als Beispiel mit unseren obigen Parametern bringt das Tilgungsgeld an der Börse nach Steuern 5% Netto plus den Inflationsausgleich (also hier in Summe 6.9%).“

    Beste Grüße
    PistolPete

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  13. Zinshöhe ist absolut plausibel. Habe selber vor 3,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung über die Interhyp zu 0,87% abgeschlossen (5 Jahre). Seitdem ist es nochmals deutlich günstiger geworden.

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