Hausverkauf-Update

Hier der Plan:

  1. Haus 14 Tage mit relativ hohem Preis inserieren
  2. Auf fünf oder mehr Besichtigungen hoffen
  3. Auf ein oder zwei ernsthafte Angebote hoffen
  4. Falls es nicht zu einem Verkauf kommt, Haus relativ schnell vom Markt nehmen und im Herbst oder nächstes Jahr einen neuen Versuch starten

Hier der Status Quo:

  1. Anzeige ist nach 14 Tagen offline
  2. 22 Besichtigungen erledigt, 6 sind noch offen – in Summe 28 Besichtigungen
  3. Derzeit nur ein „Lowball-Offer“, das ich nicht mal „gecountered“ habe

Meine Erfahrungen in Prosa:

Ich hatte tolle Besichtigungen mit sehr gutem Feedback. Grübele immer noch, warum keine Angebote reingekommen sind. Gibt sicher viele Gründe – unter anderem den Preis bzw. auch eventuelle Finanzierungsschwierigkeiten, weil die Bewertungs-Programme der Banken zwei, drei Jahre hinter dem Markt herzuhinken scheinen.

Ich schaue jetzt noch mal, ob sich bei den verbleibenden Besichtigungen etwas tut, lecke schon mal meine Menschenkenntnis-Wunden, weil ich bei dem ein oder anderen jede Wette angenommen hätte, ein Gebot zu bekommen und spekuliere heimlich noch auf ein Angebot von Kapitalanlegern, denen das Haus gut gefallen hat und die hier in der Gegend in den letzten beiden Jahren 30 Objekte dieser Art eingesammelt haben. Die vermieten die Dinger – trotz lausiger Mietrenditen – und planen Verkäufe in zehn Jahren, wenn die Objekte aus der Spekulationsfrist raus sind.

Bauchgefühl: wird dieses Mal nix. Weil die Nummer relativ anstrengend war, vermute ich, dass ich einen zweiten Versuch erst nächstes Frühjahr unternehme. Gehe davon aus, dass die Preise aufgrund der Zinssituation weiter steigen (in den letzten zwölf Monaten hier in der Gegend beispielsweise um über 12 %).

Unterm Strich würde ich gerne verkaufen – aber ich muss es nicht.

9 Kommentare zu „Hausverkauf-Update“

  1. Moin Meister garnix,
    das Thema berührt meine Kernkompetenz (wie man das gerne großkotzig nennt).
    22 Besichtigungen plus 6 Ausstehende ist eine sehr gute Quote für 14 Tage Insertionsdauer. Daraus folgt, dass der Markt durchaus Potential für die Preisklasse hat. Von außen betrachtet, kann das nur bedeuten, das Haus passt nicht zum Preis. An der Lage kann es nicht liegen, da die Besichtigungen ja vorgenommen wurden (bei mieser Lage gibt´s die Absage am Telefon, nach Bekanntgabe der Adresse).
    Laut Informationen der Immobilienfachleute braucht eine Immobilie ca. 3 Monate vom Anzeigenstart bis zum Verkauf. (Ausnahmen bestätigen die Regel)
    Immobiliensuchende haben Ihre Preisvorstellung im Kopf und suchen dementsprechend in der bereffenden Preisklasse. D.h.: wer 500 T€ mit der Bank vorbesprochen hat, sucht auch zunächst in diesem Segment und schaut nicht bei 1 Mio oder 200 T€.
    Falls Du gütigst eine Empfehlung annehmen möchtest, dann suche einen Immobilienmakler und lasse Dir eine marktgerechte Bewertung erstellen. Es gibt in und um Frankfurt gute Fachleute. Da Du schlaflose Nächte hast, kannst Du ja ein wenig recherchieren, wer da so in Frage kommt.
    Eine Bewertung erfolgt kostenlos (die Herrschaften wollen schließlich einen Auftrag generieren). Auf diese Weise erfährst Du auf alle Fälle wo der reelle Preis liegt. Höher anbieten kannst Du ja immer.
    Alter Autohändler-Freund von mir sagt: Früher oder später geht alles vom Hof – nur eine Frage der Ausdauer.

    Schöne Restwoche

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  2. Sehe ich wie Baumaier, was die Vermarktungsdauer angeht. Bei einem Haus und einem hohen Angebotspreis würde ich sogar eher von 6-12 Monaten Vermarktungsdauer ausgehen.Das bedeutet dann bei Eigenvertrieb viel Arbeit und Frustrationspotential.
    Was die Einwertung durch die Banken angeht, ist mir deswegen vor 2 Monaten eine Käuferin abgesprungen, die 510 k für knapp 72 qm vermieteten Altbau im Seitenflügel ganz ok fand. Als die Bank ihr dann einen Verkehrswert von 350k mitteilte, war sie erschüttert, ist abgesprungen und ließ sich auch nicht dadurch umstimmen, dass man für diesen Preis keine 3 Zimmer , 72 qm in Berlin Mitte bekommt.
    Der nächste Interessent sah die Sache gelassener und hat trotz Bankeinwertung von 303k für 490k gekauft.
    Mein Tipp:
    Ernsthafte Interessenten schonend vor deren Finanzierungsanfrage mit den Objektdaten auf eine deutlich zurückhaltendere Wertermittlung der Banken einstimmen und die Gründe ( Abschwung von 35% einkalkuliert, Banken hinken hinterher usw.) erläutern. Dann stimmt deren Erwartungshaltung und die Käufer werden nicht negativ überrascht.
    Weiterhin sollte der Preis immer Spielraum für einen Verhandlungserfolg des Kaufinteressenten beinhalten, aber das weisst du natürlich.
    Wenn nicht erfolgt, macht es ev. Sinn, wenn du dir noch mal sämtliche Ratgeber für die Immo-Vermarktung in Eigenregie durchliest..Danach muss viel im Vorfeld der Vermarktung vorbreitet werden, was ich bestätigen kann..
    Viel Erfolg!
    Dirk

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  3. Moin, Baumeister.

    Danke für den Kommentar! Habe mit zwei Maklern zu tun und bin preislich im unteren Rahmen von neuen Reihenhäusern und Doppelhaushälften in der Gegend – mit den üblichen Mini-Grundflächen (Haus und Grundstück), die so für 3.800 bis 4.500 Euro pro m² verkauft werden. Mein Grundstück ist 3x größer, hat eine tolle Lage und das Haus ist freistehend.

    Wenn meine Recherchen stimmen, bezahlt man derzeit für Bestandsimmobilien grob so um die 3.600 Euro pro m² in der Gegend (im Vorjahr ging noch was für 3.100 Euro). Mein Angebot liegt etwa 8 – 9 % über den 3.600 Euro, weil die Leute halt gerne handeln und ich dann noch mal so 5 % runtergehen kann.

    Mein Käufer braucht aber locker 200k€ Eigenkapital und einen stabilen Magen, wenn ihm ihm der Bankberater mitteilt, dass die das Objekt bei 2.500 Euro pro m² im Computer drin haben. Will sagen: die Berechnungen der Banken sind intergalaktisch zwar bestimmt super – haben aber nix mit der aktuellen Situation zu tun bzw. hinken dieser Jahre hinterher und vernachlässigen auch die Zinssituation.

    Sagen wir mal meine Wunschkäufer sind Doppelverdiener, die zur Zeit für 1.500 € kalt irgendwo zur Miete wohnen. Sagen wir weiter, dass die überschlägig 500k€ finanzieren. Wenn man die 500k€ zur Zinsoptimierung in vier Portionen teilt – beispielsweise 125k€ für 5, 10, 15 und 20 Jahre finanziert, hat man aktuell eine Zinsbelastung von rund 300 Euro im Monat – bei einer Zinsbindung von bis zu 20 Jahren. Delta sind 1.200 Euro monatlich bzw. 14.400 Euro jährlich. Bei 160 m² sind das 90 Euro Instandhaltungsrücklage pro Jahr und Quadratmeter, die ich persönlich aber höchstens bei 10 – 15 Euro sehe.

    Markus Krall erwartet sichtbare Risse an der Zinsfront erst Ende 2020. Ich hoffe, ich habe also noch ein bisschen Zeit und bekomme das Ding dann nächstes Jahr verkauft (annähernd zu meinem Preis).

    Positiv sehe ich die hohe Nachfrage. Bis nächste Woche laufen noch Besichtigungen. Kann also ja noch was passieren. Prinzipiell würde ich nächstes Mal auch nix anders machen. Kurze „Insertionsdauer“ mit rund 20 – 30 Besichtigungen und warten, ob der richtige dabei ist.

    Viele Grüße
    Garnix

    ps_
    Eventuell haben sich auch welche am Bieterverfahren gestört („machen Sie mir bis zum … ein Angebot – ich melde mich dann bei Ihnen“). Das mache ich aber bei den verbleibenden Besichtigungen anders.

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  4. Hallo, Dirk.

    Danke für den Kommentar und Glückwunsch zu den 490k€ für 72 m²!

    Etwa die Hälfte der Besichtiger habe ich aber auf die Situation mit den Banken hingewiesen. Das ganze funktioniert eben nur mit Eigenkapital und mit Interessenten, die den Überblick haben und von weiter steigenden Preisen ausgehen. Sah aber gut aus und ich war mir meiner Sache irgendwie sicher: in der Gegend ist die beste/teuerste Privatschule weit und breit. Ich hatte 4 – 5 Ärzte und einen Professor, die ihre Kinder teilweise aus 60 km ankarren und pro Kind rund 1.000 Euro Schulgeld pro Monat bezahlen. Hätte wirklich gewettet, dass das klappt und bin auch noch etwas irritiert.

    Zur Vermarktungsdauer: halte meine Methode für besser und würde nächstes Mal wieder nur 14 max 30 Tage inserieren. Bin kein Profi – will das Objekt aber nicht „totsenden“. Abgesehen davon verlässt mich auch gerade die Lust, die Bude jeden Tag neu zu polieren und annähernd 30 Besichtigungen sind für einen halben Autisten wie mich auch ziemlich viel.

    Unterm Strich: ich würde gerne verkaufen – aber nur zu einem (sehr) guten Preis. Ansonsten bleibe ich da einfach wohnen und versuche mein Glück später noch mal.

    Viele Grüße
    Garnix

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  5. Selbst in Offenbach zahlt man 4K/qm. Das muss ja weit in der hessischen Pampa sein;-)

    Die Leute sind ja auch nicht blöd und sehen das Objekt immer wieder auf dem Immoportal und denken sich, da kann doch was nicht stimmen.

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  6. Hey Garnix.. kurze Verständnisfrage: wird das so gerechnet, Zinsen + Instandhaltungsrücklage vs. Miete? Für den 125K-auf-5-Jahre Teil zahlen sie dann ja allein schon über 2K im Monat zurück?!

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  7. Hallo, Anderer Daniel.

    Hm. Miete würde ich über den Daumen eigentlich nur gegen den Zinsanteil des Darlehens in Relation setzen, weil die Reparaturen usw. hoffentlich durch den Wertzuwachs der Immobilie abgefangen werden.

    Ich schreibe gleich mal einen Mini-Artikel dazu, wie ich finanzieren würde.

    Viele Grüße
    Garnix

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  8. Hi Garnix,
    ja hab ich mir schon gedacht, dass man es auch über den Wertzuwachs sehen kann. Du meinst so im Sinne „der Anteil Miete/Zins ist auf jeden Fall weg, der Rest geht ja ins eigene Vermögen“.

    Mein Kommentar war nicht auf die Stückelung des Kredits bezogen, das hattest du schonmal beschrieben. Sondern eher auf das „Was ist für eine solche Familie möglich“. Wenn ich das mit dieser Beispielrechnung in 20 Jahren über die Bühne bringen will, zahle ich halt pro Monat über 4k plus Zinsen zurück. Aber das kann ich ja nicht mit einer Familie vergleichen, die aktuell nur 1,5k Miete zahlt?! Oder sie wohnen seeehr günstig grade 🙂

    VG, Daniel

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  9. Hm ja ok.. 100k netto, verstanden. Hängt dann vermutlich stark von der Gegend ab, was ich für 1500 kalt bekomme. Was könnte man für das Haus in der Gegend denn an Miete nehmen?

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