Mutti, der Immobilienhai

Vor sieben Jahren klingelte das Telefon meiner Mutter. Der lokale Immobilienmakler: „Mutti, ich habe was für Sie!“

Meine Mutter kennt alle Makler samt ihren Familien persönlich. Außerdem kennt sie quasi jeden gewerblichen oder größeren privaten Vermieter. Somit kennt sie viele Preise und im Prinzip jede Bewegung im Markt.

Der Markt ist in diesem Fall mit 25.000 Einwohnern überschaubar aber nicht uninteressant. Es gibt ein großes Kaufhaus, ein Kino, viele Geschäfte, Restaurants und mehrere Eisdielen, ein Schwimmbad, Grundschule, Gymnasium usw.

Zum Verkauf stand, bevor es irgendwer wusste, ein Objekt mit knapp 1.600 m² Mietfläche – 80 % Gewerbe, 20 % Mietwohnungen, perfekte Lage mit Parkplätzen,  Kaufpreisvorstellung des Eigentümers bei 1,2 Mio Euro.

Mutti am Telefon nach einer Sekunde Bedenkzeit: „Hier und jetzt und ohne Besichtigung: 1 Mio inklusive Makler.“

Makler: „Ich spreche mit dem Eigentümer.“

Drei Minuten später war das Geschäft telefonisch beschlossen: 1 Mio inklusive Makler.

Aus meiner Sicht: ein Mega-Schnapper. Mieteinnahmen lagen so bei 120.000 Euro. Kaufpreis = 8,3fache Kaltmiete, wenn man an dieser Stelle die Nebenkosten mal unterschlägt – Makler war immerhin schon bezahlt.

Altes Gemäuer in guter Lage. Miete steigerungsfähig.

Mieteinnahmen heute müssten so bei 140.000 € p.a. liegen und das Beste: es gibt gewerbliche Mieter, die richtig Geld in die Butze gesteckt haben: unter anderem einen Arzt, der da zwei OP- und einen Röntgenraum reingebaut hat. Der will/kann nie mehr weg bzw. wird sich höchstselbst irgendwann um geeignete Nachmieter kümmern.

Ein Traum! Ein Traum?

Pro:

  • Wenn man an so einen „Schnapper“ kommt, ist man quasi saniert. Sagen wir mal man finanziert 750.000 Euro zu durchschnittlich 1,5 % bei 2 % Tilgung, kommt man auf monatliche Raten von 2.187,50 Euro. Demgegenüber stehen monatliche Nettomieteinnahmen von initial 10.000 Euro. Unversteuerter monatlicher Überschuß: 7.812,50 Euro.
  • Für Rücklagen/Instandhaltungen kann man bei diesem Baujahr und der gegebenen Bausubstanz über den Daumen so mit 7,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr rechnen (1.600 x 7,50 Euro = 12.000 Euro p.a. bzw. 1.000 Euro pro Monat).
  • Wir hätten also einen Vorsteuerüberschuß von 6.812,50 Euro – mit zahlreichen steuerlichen Möglichkeiten und eine Bude, die sich selbst trägt und entschuldet.
  • Bei einem Steuersatz von rund 35 % hätte man nach Steuern ein Netto-Einkommen von 53.137,50 Euro im Jahr bzw. 4.428,13 Euro im Monat. Geht. Bezogen auf das eingesetzte Kapital wäre das eine Netto-Rendite von 21,3 % und kann damit gut mit den besten quantitativen Aktien-Strategien mithalten, wobei ich hier sogar die Tilgungsleistungen unter den Tisch fallen lasse
  • Man hat im Gegensatz zu den Aktien-Geschichten einen relativ gleichmäßigen und beruhigenden positiven Cashflow
  • Das Vermögen ist „greifbar“ – wenn man in die Richtung veranlagt ist, gibt es auch durchaus so was wie „Eigentumsstolz“

Contra:

  • Wenn man nicht extrem gut vernetzt, ein „Menschenfänger“, Verhandler vor dem Herrn ist, gute Nerven und viel Zeit hat, kommt man niemals an so einen Deal – jedenfalls nicht in der aktuellen Marktphase
  • Ebenso braucht man für die Verwaltung ein spezielles Talent
  • So eine Bude will gepflegt sein, regelmäßige Präsenz ist gut und wichtig, der Hausmeister will instruiert sein
  • In einem kuriosen Fall gab es einen Wasserschaden, der dazu geführt hat, dass ein Teil der Verkaufsfläche eines großen Mieters im Erdgeschoß für den Verkauf gesperrt werden musste. Wie ich aus leidvoller Erfahrung weiß, sind Versicherungen sehr bemüht, insbesondere größere Schäden nicht zu regulieren. Wenn der Mieter hier Umsatzausfälle geltend machen kann, kann das alles höchst stressig und kostspielig werden
  • Noch mal: gefühlt gibt es bei so einer Objektgröße eine Präsenzpflicht, wird schwierig damit, zwischendurch die Welt zu bereisen
  • Im Falle von Leerständen – insbesondere bei größeren Mietflächen – muss man schon mal strampeln, um den richtigen Nachmieter zu finden
  • Mieter können brutal nervig und unsympathisch sein (Vermieter natürlich auch)

Fazit:

Objekte, die so viel Geld abwerfen, geben zwar – kosten aber auch viel Freiheit und Unabhängigkeit. Wenn der Aktienmarkt kollabiert, ein Träumchen. Wenn es aber mit den Aktien flutscht, ein nerviger Klotz am Bein, der aus meiner Sicht nur schwer mit Minimalismusneigungen vereinbar ist.

ps_
„Mutti“ ist eines der nervigsten Wörter, die ich kenne. Passt daher ganz gut zu meiner Mutter, die ich in Wahrheit „Oma“ nenne. Heimlich sind wir uns sehr ähnlich. Und noch heimlicher haben wir uns auch lieb.

12 Kommentare zu „Mutti, der Immobilienhai“

  1. Toll,

    – Frauenheld,
    – Investmenthasardeur,
    – zukünftiger Millionenerbe,
    – erfolgreicher Manager,
    – Traumvater,
    – verständnisvoller Freund,
    -und was noch…?

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  2. @Sven
    „Verständnisvoller Freund“, hast du das aus dem Beziehungsratgeber rausgelesen? Respekt!
    @Frau Rauscher
    Geh ford, des machder doch jedden Dach, sons widder endäbbt!
    @garnix
    Die Bude hätte ich auch gern! Erhaltungsaufwendungen erscheinen mir aber sehr niedrig angesetzt, dafür hast Du die Wertsteigerung unterschlagen, passt also unterm Strich.

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  3. Hallo, Frau Rauscher.

    Des issn schwierischer Fall awwer isch gebe mer Mieh. Woann die Stimmung arig getriebt is, singe isch ehr aa schunn mol ein scheenes Lied.

    Die Sonne schien vom Himmel und der Himmel der war blau
    Ich fuhr mit meiner ganz Bagaasch mol in die Wetterau
    En Bauer wor am schaffe mit em Riesen-Apperat
    Ich frachte ihn: „Was mest’n da?“ und er hat blos gesagt:

    Die Runkel-Roiwe-Roppmaschin’, die roppt die Roiwe raus
    Die roppt die Roiwe raus, die roppt die Roiwe raus
    Die Runkel-Roiwe-Roppmaschin’, die roppt die Roiwe raus
    Und wann se all geroppt sin, isses Roiweroppe aus

    Vielleischt wird joh noch alles gud unn mer grieje die Kurve. Mar waas ’s nedd, mar munkelt ’s blous.

    Veel Gries
    Bubi

    ps_
    Vielen Dank an https://www.iwwersedser.de/index.html

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  4. Hallo, Ente.

    die Bude ist gut. Erhaltunsgaufwendungen werden in der gängigen Fachliteratur je nach Baujahr und Bausubstanz zwischen 5 und 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr angesetzt. Heizung ist nagelneu und außenrum wurde gerade alles frisch gemacht – daher habe ich die Mitte mit 7,50 Euro gewählt. In der Aufstellung ging es eher um eine Cashflowbetrachtung. Wenn du kaufen willst, so ab 2,8 Mio € (20fache) können wir reden. 🙂

    Viele Grüße
    der verständnisvolle Garnix

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  5. Ein paar Dinge würde ich gerne gerade rücken wollen.

    Ich beschäftige mich schon länger mit Immobilien. Erst mal Respekt an die Mama, läuft so weit alles 😉
    Aber:

    Du hast recht, dass das 8,3 fache gut ist. Man muss das aber immer bezogen auf den Markt, also die Stadt sehen.
    8,3 in Chemnitz ist ok in München fast unmöglich (normale Vermietung angenommen). Leider schreibst du nicht welche Stadt das ist, da du ja anonym bleiben möchtest, sehr verständlich. Ich nehme mal an die Stadt ist im hessischen, da ist wiederum interessant wo genau.
    Natürlich gilt je höher der Faktor, desto besser die Rendite. Es gibt aber noch einen anderen Punkt, eine Immobilie trägt sich ohne steuerliche Sonderaspekte erst ab einem bestimmten Faktor, der liegt in etwa bei 8. Da ist dann der übliche Leerstand, Renovierungen etc mit abgedeckt. Das ist der zentrale Punkt, der meiner Meinung nach gerne vergessen wird. Und auch Schuld an den aktuellen Übertreibungen ist. Eigentlich ist auf die Wertsteigerung zu spekulieren gefährlich, da Immobilien die im Osten nach der Wende gekauft wurden heute teilweise noch immer nich die damaligen Preise erreicht haben. Die Immobilie ist eigentlich ein Unternehmen und kein Steuerkonstrukt, das letztendlich nur Zuschussgeschäft ist. Die Faktoren verhalten sich in Deutschland so, dass sie im Uhrzeigersinn von Nordosten nach Südwesten abnehmen. Berlin ist hier eine Ausnahme und München das Ende der Faktorenfahnenstange. Man kann diese Faktoren auch ohne Menschenfänger zu sein erreichen, man ist dann allerdings auch nicht mehr in München sondern in Dunkeldeutschland.

    Das nächste ist, 80% Gewerbe und 750k€ Finanzierungssumme bekommt leider auch nicht jeder hin, für den kleinen Mann nicht machbar. Man braucht schon die Bonität und den Trackrecord.

    Die Geschichte mit dem Steuersatz finde ich interessant, vllt habe ich etwas übersehen und das ist bei Leuten die nur von Vermietung leben anders, wenn ja wäre das super, weil ich da auch hin möchte 😀 . Bei einem abhängig Beschäftigten (übles Wort ich weiss) der 75k€ Brutto verdient wird jeder zusätzlicher Euro an Einnahmen mit 42% (Soli fehlt noch) versteuert. In deinem Beispiel liegen die Mieteinnahmen bei 120k€ und das wird nicht das einzige Objekt deiner Mutter sein, also glaube ich dass sie mit den Steuern so nicht hinkommt. Die Abschreibung auf den Kaufpreis (bzw. Gebäudeteil) macht’s leider auch nicht viel besser.

    Du vergleichst hier 21,3% Rendite mit Aktien, es geht aber wenn noch mehr finanziert wird noch besser. Die Eigenkapitalrendite läuft gegen unendlich, wenn man es schafft auch die Nebenkosten zu finanzieren. Das geht durchaus bei manchen Banken. Das erhöhte Risiko mal aussen vor. Das ist mit Aktie zwar auch zu schaffen wenn man einen Konsumentenkredit nimmt allerdings immer zu einem höheren Zinssatz.

    Mit Minimalismusneigungen sicher schwer zu machen, aber Immobilien sind meiner Meinung nach die einzigen Investments, für die man so günstig Kredite bekommt. Das ist auch in nicht-Boomzeiten so. Bei guter Rendite ist es auch möglich das Ganze an eine Verwaltung abzugeben, was wiederum mehr Freiheit schafft.

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  6. Hallo, Daeda.

    Danke für deinen Hinweis, dass Chemnitz nicht München ist. Gut zu wissen. 🙂

    Vielleicht als Info: so im Laufe der letzten 30 Jahre habe ich – mal mehr, mal weniger intensiv – so ingesamt um die 150 Wohnungen oder Gewerbeeinheiten korrespondenz- und abrechnungstechnisch in der Betreuung gehabt. In jungen Jahren durfte ich auch ein paar tausend Schutteimer aus Wohnungssanierungen tragen. In der Verwaltung hatte ich übrigens unter anderem auch mal so 30 Wohnungen in superschönen Häusern in Leipzig. Und ich hatte schon mit Mietern zu tun, die Toiletten, Waschbecken und oder auch mal eine ganze Badewanne abgebaut haben und damit nach Mitternacht über den Balkon ausgezogen sind.

    Mit der Finanzierung hast du recht: schwierig. Tipp, der sich langfristig auszahlt: persönlichen Kontakt zu einer Bank bzw. zu einem Filialleiter einer kleineren Filiale pflegen. Wenn man die ersten Hürden genommen hat, kann man sich die Bälle zuspielen und hat zu durchaus konkurrenzfähigen Konditionen einen tollen Service ohne allzu viel Bürokratie.

    Steuerlich gibt es tausend Möglichkeiten, das sprengt aber jeden Kommentar-Rahmen. Ich sage mal so: wenn man verheiratet ist und „nur“ (meint ausschließlich) 120 – 140 k€ Mieteinnahmen hat, würde ich tendenziell den Steuerberater wechseln, wenn man mehr als 25 % Steuern bezahlt. Bin aber auch nicht supertief drin im Thema, weil es mich (noch) nicht wirklich betrifft.

    Wegen Krediten allgemein: es gibt sehr konkurrenzfähige Lombard-Kredite bei Degiro oder auch bei Interactive Brokers – alles so zwischen 1 – 1,5 % – allerdings mit dem Vorteil, dass du nix tilgen musst.

    Wegen Verwaltungen: ich würde die Verwaltung unter gar keinen Umständen abgeben. Zu viel Quatsch gesehen.

    Viele Grüße
    Garnix

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  7. Hi, Bauerranger.

    Nee, kein Pool weit und breit. Ging um eine Verkaufsfläche mit Kundenverkehr (rund 500 m²). Über Nacht und an irgendeinem schönen Morgen hat sich der Teppichboden an manchen Stellen um rund 30 cm gehoben. Riesige Hubbel aus dem Nichts. Nicht so gut für die Kunden, die dann um die Hubbel Slalom laufen mussten.

    Schadenspotential ist riesig. Theoretisch kann der Vermieter seinen Laden schließen und dich als Vermieter für den Umsatzausfall und alle Betriebskosten regresspflichtig machen. Wenn du da gerade mit dem Wohnmobil irgendwo in Spanien unterwegs bist, kann das doof enden. Im Zweifel sagt die Versicherung halt auch immer, dass sie mit Hubbeln nix zu tun hat.

    Und Gutachter und Handwerker sitzen meistens auch nicht so rum und warten auf einen Anruf und rennen dann gleich los. Alles auch nicht so gut für den Blutdruck. 🙂

    Viele Grüße
    Garnix

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  8. Hi Garnix,

    da bin ich aber beruhigt. Die Angaben bezüglich der Stadt usw. hätten perfekt gepasst. Genau dieses kleine Poolunglück ist uns nach einer Party geglückt.

    -30qm Pool im 4. Stock
    – Schöne Party
    -> Pool läuft aus (wieso auch immer)
    -> Geschäft darunter ist am nächsten Morgen überflutet
    -> „Kleiner“ Wasserschaden

    Da ging uns schon die Pumpe-Düse.

    Gruß

    Bauerranger

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